Bodenrichtwert: Grundlagen und Abgrenzung

Was der Bodenrichtwert beschreibt

<p>Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Grundstücksfläche in einem abgegrenzten Gebiet, bezogen auf ein Grundstück mit bestimmten Merkmalen wie Erschließungszustand und zulässiger Nutzung. Alles, was auf dem Grundstück steht, bleibt außer Betracht.</p> <p>Anders als der Immobilienrichtwert ist er gesetzlich vorgeschrieben. Die Gutachterausschüsse müssen ihn nach dem Baugesetzbuch für jede Fläche ermitteln, üblicherweise zum 1. Januar der geraden oder jeder Jahre, je nach Land. Auch er stammt aus der Kaufpreissammlung.</p>

Wofür er gebraucht wird

<ul> <li>Bewertung unbebauter Grundstücke</li> <li>Bodenwertanteil bei der Aufteilung eines Kaufpreises, etwa für die Abschreibung</li> <li>Grundsteuerbewertung</li> <li>Erbschaft- und Schenkungsteuer</li> <li>Beleihungswertermittlung bei Finanzierungen</li> <li>Planungs- und Umlegungsverfahren der Kommunen</li> </ul> <p>Für die Frage, was ein bestehendes Haus wert ist, taugt er dagegen nur begrenzt. Dafür wurde der Immobilienrichtwert eingeführt.</p>

Wie ein Bodenrichtwert zustande kommt

<p>Auch der Bodenrichtwert stammt aus der Kaufpreissammlung. Der Gutachterausschuss wertet die beurkundeten Kaufverträge für unbebaute Grundstücke seines Gebiets aus und bereinigt sie um Fälle, die nicht unter normalen Bedingungen zustande kamen.</p> <p>Für bebaute Lagen wird es komplizierter, weil dort schlicht kaum unbebaute Grundstücke verkauft werden. In einem gewachsenen Wohnviertel wechselt selten ein leeres Grundstück den Besitzer. Der Ausschuss muss den Bodenwert dann aus den Preisen bebauter Grundstücke herausrechnen oder aus benachbarten Gebieten ableiten. Das ist fachlich zulässig, macht die Zahl aber weniger belastbar als in Neubaugebieten mit regem Grundstückshandel.</p> <p>Festgesetzt wird der Wert für eine Bodenrichtwertzone, also wieder für ein Gebiet und nicht für eine Adresse. Dazu gehören immer sogenannte wertbeeinflussende Merkmale: die zulässige Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungsbeitragszustand und häufig eine Bezugsgröße für das Grundstück. Weicht Ihr Grundstück davon ab, gilt der Wert nicht unverändert.</p>

Wie man einen Bodenrichtwert richtig liest

<p>Die reine Zahl in Euro je Quadratmeter sagt für sich genommen wenig. Wichtig sind die Angaben, die danebenstehen:</p> <ul> <li><b>Beitragszustand.</b> Ein Wert kann erschließungsbeitragsfrei oder beitragspflichtig angegeben sein. Im zweiten Fall kommen die Erschließungskosten noch obendrauf, und das sind schnell mehrere zehntausend Euro.</li> <li><b>Zulässige Nutzung.</b> Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gewerbe, Ackerland: Das entscheidet über die Größenordnung mehr als die Lage.</li> <li><b>Geschossflächenzahl.</b> Wie viel auf dem Grundstück gebaut werden darf, schlägt direkt auf den Wert durch.</li> <li><b>Grundstückstiefe und Zuschnitt.</b> Sehr tiefe oder ungünstig geschnittene Grundstücke werden über Umrechnungskoeffizienten angepasst.</li> </ul> <p>Wer zwei Bodenrichtwerte vergleicht, ohne diese Angaben zu beachten, vergleicht regelmäßig Ungleiches.</p>

Warum wir hier noch keine Bodenrichtwerte zeigen

<p>Unser Datenmodell trennt beide Werttypen von Anfang an sauber voneinander, technisch wie in der Darstellung. Ein Bodenrichtwert wird bei uns nie als Immobilienrichtwert ausgegeben und umgekehrt.</p> <p>Solange wir Bodenrichtwerte nicht mit derselben Sorgfalt importiert und geprüft haben wie die Immobilienrichtwerte, zeigen wir sie lieber gar nicht. Halbfertige Daten in einem Portal, das Verlässlichkeit verspricht, wären das schlechteste aller Ergebnisse.</p> <p>Bis dahin führt der Weg zu Bodenrichtwerten über die amtlichen Informationssysteme der Länder. Für Nordrhein-Westfalen ist das BORIS.NRW, für Rheinland-Pfalz stellt das Land einen Geodatendienst bereit.</p>