Immobilienrichtwerte Düsseldorf

Die Richtwerte in Düsseldorf eingeordnet

Welche Daten für Düsseldorf vorliegen

Düsseldorf ist mit 272 Richtwertzonen im Datensatz vertreten, aufgeteilt nach 5 Teilmärkten: Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude. Innerhalb einer Zone geht der Gutachterausschuss von einer vergleichbaren Lagequalität aus.

Die Richtwertobjekte, auf die sich diese Zonen beziehen, reichen vom Baujahr 1900 bis 2020. Der Gutachterausschuss bildet damit ab, dass sich der typische Gebäudebestand innerhalb von Düsseldorf unterscheidet.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf.

Wie weit die Werte innerhalb von Düsseldorf auseinandergehen

Bei Eigentumswohnungen reichen die Werte in Düsseldorf von 2.700 bis 9.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Median, also der Wert, unter und über dem jeweils die Hälfte der 124 Zonen liegt, beträgt 4.000 Euro. Die mittlere Hälfte der Zonen bewegt sich zwischen 3.600 und 4.700 Euro.

Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegt damit der Faktor 3,6. Das ist eine ungewöhnlich große Spreizung innerhalb einer einzigen Stadt. Ein Durchschnittswert für ganz Düsseldorf wäre irreführend, weil er weder die günstigen noch die teuren Lagen beschreibt.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Düsseldorf bei Eigentumswohnungen um ein Vielfaches darüber, gemessen am Median sind es +105 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind 49 Zonen erfasst, mit einem Median von 5.500 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 3.450 bis 13.000 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1960 und rund 145 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Reihen- und Doppelhäuser sind 31 Zonen erfasst, mit einem Median von 4.000 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 3.200 bis 7.700 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1970 und rund 120 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Mehrfamilienhäuser sind 47 Zonen erfasst, mit einem Median von 2.050 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 1.500 bis 6.500 Euro.

Für gemischt genutzte Gebäude sind 21 Zonen erfasst, mit einem Median von 2.600 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.100 bis 4.700 Euro.

Diese Werte lassen sich nicht miteinander verrechnen. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Immobilienarten mit unterschiedlichen Richtwertobjekten, und ein gemeinsamer Mittelwert hätte keine Bedeutung.

Die Stadtteile von Düsseldorf im Vergleich

Düsseldorf ist im Datensatz in 45 Stadtteile gegliedert, für die eigene Richtwerte vorliegen. Den höchsten Median bei Eigentumswohnungen erreicht Altstadt mit 7.500 Euro, den niedrigsten Garath mit 2.750 Euro.

Zwischen diesen beiden Stadtteilen liegen 173 Prozent. Wer die Zahlen für die eigene Lage sucht, sollte deshalb nicht mit dem Stadtwert arbeiten, sondern die Seite des jeweiligen Stadtteils aufrufen.

Für 2 der Stadtteile ist die Datenlage zu dünn für eine eigenständige Auswertung. Diese Seiten existieren zwar, sind aber bewusst von der Indexierung ausgenommen, damit im Portal keine Seiten stehen, die mehr versprechen als die Daten hergeben.

Düsseldorf im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Düsseldorf liegen Erkrath, Neuss, Ratingen, Meerbusch, Hilden und Mettmann.

Bei Eigentumswohnungen liegt Düsseldorf über allen unmittelbaren Nachbargemeinden. Der Sprung über die Stadtgrenze bedeutet hier also einen spürbaren Preisunterschied.

Solche Vergleiche haben eine Grenze: Wie fein ein Gebiet unterteilt wird, entscheidet jeder Ausschuss selbst. Eine Gemeinde mit wenigen großen Zonen glättet Unterschiede, die anderswo sichtbar bleiben.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Der Wert gilt nicht für beliebige Objekte, sondern für eines mit Baujahr 1975 und rund 90 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist der Bezugspunkt, den der Gutachterausschuss für Düsseldorf festgelegt hat.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Wer daraus einen Kaufpreis ableiten will, sollte den Abstand im Blick behalten. Der Richtwert beschreibt die Lage, nicht das einzelne Objekt mit seinem Zustand und seiner Ausstattung.