Immobilienrichtwerte Köln

Die Richtwerte in Köln eingeordnet

Welche Daten für Köln vorliegen

Köln ist mit 128 Richtwertzonen im Datensatz vertreten, aufgeteilt nach 2 Teilmärkten: Eigentumswohnungen und freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Innerhalb einer Zone geht der Gutachterausschuss von einer vergleichbaren Lagequalität aus.

Die Richtwertobjekte, auf die sich diese Zonen beziehen, reichen vom Baujahr 1900 bis 2015. Der Gutachterausschuss bildet damit ab, dass sich der typische Gebäudebestand innerhalb von Köln unterscheidet.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln.

Wie weit die Werte innerhalb von Köln auseinandergehen

Für Eigentumswohnungen verzeichnet Köln Werte zwischen 2.270 und 10.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf 59 Zonen. Der Median liegt bei 3.950 Euro, das mittlere Feld reicht von 3.165 bis 4.805 Euro.

Mit dem Faktor 4,6 zwischen unterer und oberer Zone gehört Köln zu den Städten mit stark gespaltenem Preisgefüge. Wer hier rechnet, sollte die Zone kennen, nicht nur die Stadt.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Köln bei Eigentumswohnungen um ein Vielfaches darüber, gemessen am Median sind es +103 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind 69 Zonen erfasst, mit einem Median von 4.100 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.800 bis 11.700 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1955 und rund 120 Quadratmeter Wohnfläche.

Diese Werte lassen sich nicht miteinander verrechnen. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Immobilienarten mit unterschiedlichen Richtwertobjekten, und ein gemeinsamer Mittelwert hätte keine Bedeutung.

Lagen innerhalb von Köln

Eine Gliederung nach Stadtteilen enthält der amtliche Datensatz für Köln nicht. Die einzelnen Richtwertzonen tragen aber Lagebezeichnungen, und daraus lässt sich das Gefälle innerhalb der Stadt ablesen. Am oberen Ende steht Rheinauhafen mit 10.400 Euro je Quadratmeter, am unteren Braunsfeld Nord mit 4.530 Euro.

Diese Bezeichnungen stammen unverändert aus der Quelle. Sie entsprechen nicht zwingend den amtlichen Stadtteilgrenzen, sondern beschreiben die Lage aus Sicht des Gutachterausschusses.

Köln im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Köln liegen Hürth, Bergisch Gladbach, Frechen, Leverkusen, Wesseling und Brühl.

Bei Eigentumswohnungen liegt Köln über allen unmittelbaren Nachbargemeinden. Der Sprung über die Stadtgrenze bedeutet hier also einen spürbaren Preisunterschied.

Solche Vergleiche haben eine Grenze: Wie fein ein Gebiet unterteilt wird, entscheidet jeder Ausschuss selbst. Eine Gemeinde mit wenigen großen Zonen glättet Unterschiede, die anderswo sichtbar bleiben.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Der Wert gilt nicht für beliebige Objekte, sondern für eines mit Baujahr 1955 und rund 60 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist der Bezugspunkt, den der Gutachterausschuss für Köln festgelegt hat.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Ein Verkehrswert ist das nicht. Für den zählen Dinge, die kein Richtwert erfassen kann: Bauzustand, Schnitt, Ausblick, Lärm, Vermietung.