Was ein Immobilienrichtwert ist und was er nicht ist

Die Definition in einem Satz

<p>Ein Immobilienrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für bebaute Grundstücke, bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche und festgesetzt für ein abgegrenztes Gebiet und einen bestimmten Immobilientyp.</p> <p>Fachlich handelt es sich um einen Vergleichsfaktor für bebaute Grundstücke im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung. Er dient als Grundlage für das Vergleichswertverfahren, also für die Frage, was ein Objekt wert ist, wenn man sich an tatsächlich bezahlten Preisen für ähnliche Objekte orientiert.</p> <p>In Nordrhein-Westfalen sind derzeit 19.388 solcher Richtwertzonen festgesetzt, verteilt auf 386 Städte und Gemeinden. Der Median für Eigentumswohnungen liegt landesweit bei 1.950 Euro je Quadratmeter.</p>

Woher die Zahlen kommen

<p>Jeder Immobilienkaufvertrag in Deutschland wird notariell beurkundet, und jeder Notar ist verpflichtet, eine Abschrift an den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte zu schicken. Dort landen die Verträge in der Kaufpreissammlung.</p> <p>Das ist der entscheidende Punkt und der Grund, warum diese Zahlen mehr wert sind als jede Portalstatistik: Es sind tatsächlich bezahlte Preise, keine Angebotspreise. Was ein Verkäufer verlangt hat und was am Ende gezahlt wurde, kann weit auseinanderliegen.</p> <p>Der Gutachterausschuss wertet diese Verträge aus und filtert dabei alles heraus, was den Markt verzerren würde: Verkäufe unter Verwandten, Notverkäufe, Zwangsversteigerungen und andere Fälle, in denen der Preis nicht unter normalen Bedingungen zustande kam. Aus dem bereinigten Rest wird der Richtwert abgeleitet und per Beschluss zu einem festen Stichtag festgesetzt.</p> <p>Die Ausschüsse sind unabhängig besetzt, in der Regel mit Sachverständigen aus Immobilienwirtschaft, Vermessung und Verwaltung. Sie arbeiten nicht im Auftrag von Verkäufern oder Käufern, was diese Daten von kommerziellen Bewertungen unterscheidet.</p>

Das Normobjekt: der wichtigste Haken

<p>Ein Richtwert gilt nie für Ihre Immobilie. Er gilt für ein gedachtes Vergleichsobjekt, das sogenannte Normobjekt oder Richtwertobjekt, mit festgelegten Merkmalen.</p> <p>Diese Merkmale stehen im Datensatz und sind auf unseren Ortsseiten bei jeder Zone angegeben. Typischerweise sind das Baujahr, Wohnfläche, Gebäudestandard und Wohnlage. Für die Richtwertzone Beuel Zentrum in Bonn ist das Normobjekt etwa eine Wohnung mit 141 bis 180 Quadratmetern, Baujahr 1971.</p> <p>Weicht Ihre Immobilie davon ab, und das tut sie fast immer, ist der Richtwert nicht direkt übertragbar. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten in seinem Grundstücksmarktbericht. Wir verlinken diese Unterlagen auf jeder Ortsseite direkt bei den Zonen.</p> <p>Zwei weitere Einschränkungen, die oft übersehen werden: Die Richtwerte in Nordrhein-Westfalen sind ohne Garagen und Stellplätze angegeben, und sie beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke.</p>

Warum es Zonen gibt und keine Adressen

<p>Ein Richtwert gilt räumlich nicht für eine Adresse, sondern für eine Richtwertzone. Das ist ein Gebiet, in dem der Gutachterausschuss die Lagequalität für ausreichend ähnlich hält, um sie mit einer Zahl zu beschreiben.</p> <p>Wie fein dabei unterteilt wird, entscheidet jeder Ausschuss selbst, und die Unterschiede sind erheblich. Wuppertal hat 2.466 Zonen, die Hälfte aller Gemeinden in Nordrhein-Westfalen kommt mit 13 oder weniger aus.</p> <p>Das hat zwei praktische Folgen. Erstens: In einer fein unterteilten Stadt finden Sie einen Wert, der Ihrer Lage nahekommt. In einer grob unterteilten Gemeinde bekommen Sie einen Mittelwert über sehr unterschiedliche Lagen. Zweitens: Vergleiche zwischen Gemeinden sind mit Vorsicht zu genießen. Deshalb steht bei uns in jeder Tabelle die Zahl der zugrunde liegenden Zonen daneben.</p>

Teilmärkte: vier verschiedene Zahlen für denselben Ort

<p>Es gibt nicht den einen Immobilienrichtwert für eine Stadt. Es gibt einen je Teilmarkt, und die Teilmärkte lassen sich nicht ineinander umrechnen.</p> <p>Im nordrhein-westfälischen Datensatz sind das Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Landesweit liegen die Mediane weit auseinander: Eigentumswohnungen 1.950 Euro. freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2.530 Euro. Reihen- und Doppelhäuser 2.600 Euro. Mehrfamilienhäuser 1.100 Euro.</p> <p>Zu den beiden häufigsten Teilmärkten gibt es eigene Auswertungen mit Städtevergleich: <a href="/immobilienrichtwert-eigentumswohnung/">Richtwerte für Eigentumswohnungen</a> und <a href="/immobilienrichtwert-einfamilienhaus/">Richtwerte für Einfamilienhäuser</a>.</p> <p>Das amtliche Datenmodell sieht darüber hinaus Teilmärkte für Büro- und Geschäftsgebäude sowie für Gewerbe und Industrie vor. Im veröffentlichten Datensatz stehen dazu allerdings keine Werte. Wer im Netz Immobilienrichtwerte für Gewerbeobjekte in NRW angeboten bekommt, sollte fragen, woher die stammen.</p>

Was ein Richtwert nicht leisten kann

<p>Er ist kein Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der Preis, der für ein bestimmtes Objekt an einem bestimmten Tag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Dafür zählen Dinge, die kein flächenbezogener Durchschnittswert erfassen kann: Bauzustand, Grundriss, Ausstattung, Sanierungsstau, Lärm, Aussicht, Vermietungssituation, Erbbaurecht, Wegerechte.</p> <p>Er ist auch keine Preisprognose. Ein Richtwert beschreibt einen vergangenen Zeitraum, ausgewertet aus Verträgen, die vor dem Stichtag geschlossen wurden. In Phasen schneller Marktbewegung hinkt er dem aktuellen Geschehen hinterher.</p> <p>Und er ersetzt kein Gutachten. Wenn es um eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung, eine Finanzierung oder eine steuerliche Bewertung geht, brauchen Sie eine Bewertung für Ihr konkretes Objekt. Der Richtwert ist der Ausgangspunkt dafür, nicht das Ergebnis.</p> <p>Was er dagegen sehr gut kann: eine Lage einordnen, Stadtteile miteinander vergleichen, eine Größenordnung liefern und zeigen, wie sich ein Gebiet über die Jahre entwickelt hat.</p>