Vom Immobilienrichtwert zum Wert einer konkreten Immobilie

Die Grundrechnung

<p>Richtwert je Quadratmeter Wohnfläche, multipliziert mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie. Das Ergebnis ist ein vorläufiger Vergleichswert.</p> <p>Beispiel: 3.200 Euro je Quadratmeter, 95 Quadratmeter Wohnfläche, ergibt 304.000 Euro. Bei einer Wohnung schließt dieser Wert den Miteigentumsanteil am Grundstück ein, der Boden ist also bereits enthalten.</p> <p>Damit ist die Rechnung aber erst am Anfang, denn dieser Wert gilt für das Normobjekt der Zone und nicht für Ihre Immobilie.</p>

Die Anpassungen, die den Unterschied machen

<p>Der Gutachterausschuss veröffentlicht Umrechnungskoeffizienten, mit denen sich Abweichungen vom Normobjekt berücksichtigen lassen. Die wichtigsten Stellschrauben sind meist:</p> <ul> <li><b>Baujahr oder Restnutzungsdauer.</b> Der größte einzelne Hebel. Zwischen einem Objekt von 1960 und einem von 2010 liegen bei sonst gleicher Lage oft zweistellige Prozentunterschiede.</li> <li><b>Wohnfläche.</b> Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter meist mehr als große, weil der Quadratmeterpreis mit der Fläche sinkt.</li> <li><b>Gebäudestandard und Ausstattung.</b> Der Datensatz führt dazu eine Einstufung, die auf unseren Seiten in der Zonentabelle steht.</li> <li><b>Wohnlage innerhalb der Zone.</b> Auch innerhalb einer Zone gibt es bessere und schlechtere Adressen.</li> </ul> <p>Diese Koeffizienten unterscheiden sich von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss. Es gibt keine bundesweite Tabelle. Deshalb verlinken wir bei jeder Zone die zuständige Unterlage, statt eine eigene Umrechnung anzubieten, die für die Hälfte der Fälle falsch wäre.</p>

Was in der Rechnung noch fehlt

<p>Garagen und Stellplätze sind in den nordrhein-westfälischen Richtwerten nicht enthalten und müssen separat angesetzt werden.</p> <p>Besondere objektspezifische Merkmale bleiben ebenfalls außen vor: Sanierungsstau, Baumängel, Denkmalschutz, ein außergewöhnlicher Grundriss, eine laufende Vermietung unter Marktniveau, Wegerechte oder ein Erbbaurecht. Solche Punkte werden im Gutachten mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt und können den Wert um zweistellige Prozentsätze verschieben.</p> <p>Bei Wohnungen kommt die Instandhaltungsrücklage hinzu, und die Frage, ob größere Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anstehen.</p>

Wann Sie die Rechnung besser jemand anderem überlassen

<p>Wenn eine rechtliche oder steuerliche Folge daran hängt. Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Zwangsversteigerung, Finanzierung: In all diesen Fällen brauchen Sie ein Gutachten, und zwar nicht, weil die Rechnung zu schwierig wäre, sondern weil eine überschlägige Zahl vor Gericht oder beim Finanzamt nichts wert ist.</p> <p>Wenn Ihre Immobilie deutlich vom Normobjekt abweicht. Ein Fachwerkhaus von 1890 lässt sich nicht sinnvoll mit einem Koeffizienten auf ein Normobjekt von 1975 zurückrechnen.</p> <p>Wenn der Betrag groß genug ist, dass ein Fehler von zehn Prozent wehtut. Ein Gutachten kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag. Bei einem Objekt im Bereich von mehreren hunderttausend Euro ist das eine gute Investition.</p> <p>Wir sind weder Gutachter noch Steuer- oder Rechtsberater und können Ihre konkrete Situation nicht beurteilen. Was wir liefern, sind die amtlichen Ausgangsdaten und die Erklärung, wie sie zu lesen sind.</p>