Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert im Vergleich

Der Unterschied in zwei Sätzen

<p>Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des nackten Grundstücks, so als stünde nichts darauf. Bezugsgröße ist ein Quadratmeter Grundstücksfläche.</p> <p>Der Immobilienrichtwert beschreibt das bebaute Grundstück, also Boden und Gebäude zusammen. Bezugsgröße ist ein Quadratmeter Wohnfläche.</p>

Die Unterschiede im Einzelnen

<div class="table-wrap"><table> <caption>Gegenüberstellung der beiden Werte</caption> <thead><tr><th scope="col">Merkmal</th><th scope="col">Bodenrichtwert</th><th scope="col">Immobilienrichtwert</th></tr></thead> <tbody> <tr><td>Was wird bewertet</td><td>nur der Boden</td><td>Boden und Gebäude</td></tr> <tr><td>Bezugsgröße</td><td>m² Grundstücksfläche</td><td>m² Wohnfläche</td></tr> <tr><td>Verbreitung</td><td>bundesweit flächendeckend</td><td>freiwillig, je Gutachterausschuss</td></tr> <tr><td>Rechtliche Grundlage</td><td>Baugesetzbuch, verpflichtend</td><td>Vergleichsfaktor nach ImmoWertV</td></tr> <tr><td>Typische Verwendung</td><td>Grundsteuer, Bodenwertanteil, Bauland</td><td>Vergleichswertverfahren für bebaute Objekte</td></tr> <tr><td>Gliederung</td><td>Bodenrichtwertzonen</td><td>Richtwertzonen je Teilmarkt</td></tr> </tbody></table></div> <p>Der wichtigste Unterschied in der Praxis ist die Verbreitung. Bodenrichtwerte gibt es für jede Fläche in Deutschland, weil das Baugesetzbuch die Gutachterausschüsse dazu verpflichtet. Immobilienrichtwerte setzt ein Ausschuss nur fest, wenn er genügend Kaufverträge für eine belastbare Auswertung hat.</p>

Warum man sie nicht ineinander umrechnen kann

<p>Ein häufiger Fehler sieht so aus: Bodenrichtwert 400 Euro, Grundstück 500 Quadratmeter, also 200.000 Euro Bodenwert, plus geschätzte Baukosten, fertig ist der Immobilienwert.</p> <p>Das funktioniert nicht, und zwar aus einem grundsätzlichen Grund. Der Wert eines bebauten Grundstücks ist nicht die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert. Ein sanierungsbedürftiges Haus auf einem teuren Grundstück kann den Bodenwert sogar mindern, weil der Abriss Geld kostet. Umgekehrt kann ein gut geschnittenes Gebäude in gefragter Lage deutlich mehr wert sein als die Summe der Teile.</p> <p>Genau deshalb gibt es überhaupt zwei getrennte Werte. Der Immobilienrichtwert existiert, weil die Rechnung über den Bodenwert bei bebauten Objekten zu schlechten Ergebnissen führt.</p> <p>In unserer Datenbank sind beide Werttypen technisch getrennt gespeichert und werden nie ineinander umgerechnet. Wo kein Immobilienrichtwert vorliegt, zeigen wir keinen, auch nicht ersatzweise aus Bodenrichtwerten abgeleitet.</p>

Welchen Wert Sie wann brauchen

<p><b>Sie wollen wissen, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung ungefähr wert ist.</b> Immobilienrichtwert, sofern für Ihre Lage einer existiert. Er beschreibt genau das, wonach Sie fragen.</p> <p><b>Sie kaufen ein unbebautes Grundstück.</b> Bodenrichtwert. Ein Immobilienrichtwert wäre hier fehl am Platz, weil er ein Gebäude einschließt.</p> <p><b>Sie brauchen den Bodenwertanteil, etwa für die Abschreibung oder die Aufteilung eines Kaufpreises.</b> Bodenrichtwert.</p> <p><b>Sie planen einen Abriss und Neubau.</b> Bodenrichtwert, gegebenenfalls mit Abschlag für die Abbruchkosten.</p> <p><b>Sie vergleichen Stadtteile oder Städte miteinander.</b> Beides ist möglich, aber Sie müssen sich entscheiden. Ein Vergleich, der beide Werte mischt, sagt nichts aus.</p>