Immobilienrichtwerte Neuss

Die Richtwerte in Neuss eingeordnet

Welche Daten für Neuss vorliegen

Der amtliche Datensatz führt für Neuss 172 Richtwertzonen. Sie verteilen sich auf 3 Teilmärkte, nämlich Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihen- und Doppelhäuser. Eine Zone fasst jeweils Lagen zusammen, die der Gutachterausschuss als gleichwertig ansieht.

Die Richtwertobjekte, auf die sich diese Zonen beziehen, reichen vom Baujahr 1900 bis 2020. Der Gutachterausschuss bildet damit ab, dass sich der typische Gebäudebestand innerhalb von Neuss unterscheidet.

Die erfassten Zonen liegen in den Postleitzahlen 41460, 41462, 41464, 41466, 41468, 41469, 41470 und 41472.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss.

Wie weit die Werte innerhalb von Neuss auseinandergehen

Bei Eigentumswohnungen reichen die Werte in Neuss von 1.500 bis 5.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Median, also der Wert, unter und über dem jeweils die Hälfte der 79 Zonen liegt, beträgt 3.100 Euro. Die mittlere Hälfte der Zonen bewegt sich zwischen 2.700 und 3.750 Euro.

Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegt damit der Faktor 3,4. Das ist eine ungewöhnlich große Spreizung innerhalb einer einzigen Stadt. Ein Durchschnittswert für ganz Neuss wäre irreführend, weil er weder die günstigen noch die teuren Lagen beschreibt.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Neuss bei Eigentumswohnungen erheblich darüber, gemessen am Median sind es +59 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind 13 Zonen erfasst, mit einem Median von 4.900 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 4.200 bis 5.800 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1980 und rund 160 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Reihen- und Doppelhäuser sind 80 Zonen erfasst, mit einem Median von 3.600 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.300 bis 6.500 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1980 und rund 135 Quadratmeter Wohnfläche.

Diese Werte lassen sich nicht miteinander verrechnen. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Immobilienarten mit unterschiedlichen Richtwertobjekten, und ein gemeinsamer Mittelwert hätte keine Bedeutung.

Die Stadtteile von Neuss im Vergleich

Neuss ist im Datensatz in 25 Stadtteile gegliedert, für die eigene Richtwerte vorliegen. Den höchsten Median bei Eigentumswohnungen erreicht Gnadental mit 4.050 Euro, den niedrigsten Hammfeld mit 2.000 Euro.

Zwischen diesen beiden Stadtteilen liegen 102 Prozent. Wer die Zahlen für die eigene Lage sucht, sollte deshalb nicht mit dem Stadtwert arbeiten, sondern die Seite des jeweiligen Stadtteils aufrufen.

Für 3 der Stadtteile ist die Datenlage zu dünn für eine eigenständige Auswertung. Diese Seiten existieren zwar, sind aber bewusst von der Indexierung ausgenommen, damit im Portal keine Seiten stehen, die mehr versprechen als die Daten hergeben.

Neuss im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Neuss liegen Kaarst, Düsseldorf, Dormagen, Korschenbroich, Grevenbroich und Meerbusch.

Bei Eigentumswohnungen liegen davon 1 über und 5 unter dem Median von Neuss. Am höchsten fällt Düsseldorf mit 4.000 Euro aus, am niedrigsten Grevenbroich mit 2.150 Euro.

Solche Vergleiche haben eine Grenze: Wie fein ein Gebiet unterteilt wird, entscheidet jeder Ausschuss selbst. Eine Gemeinde mit wenigen großen Zonen glättet Unterschiede, die anderswo sichtbar bleiben.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Hinter den Zahlen für Neuss steht ein gedachtes Vergleichsobjekt: Baujahr 1985 und rund 70 Quadratmeter Wohnfläche. Je weiter die eigene Immobilie davon entfernt ist, desto weniger passt der Richtwert ohne Umrechnung.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Wer daraus einen Kaufpreis ableiten will, sollte den Abstand im Blick behalten. Der Richtwert beschreibt die Lage, nicht das einzelne Objekt mit seinem Zustand und seiner Ausstattung.