Immobilienrichtwerte Herdecke

Die Richtwerte in Herdecke eingeordnet

Welche Daten für Herdecke vorliegen

Für Herdecke sind 25 Richtwertzonen erfasst, verteilt auf 2 Teilmärkte: Eigentumswohnungen und Reihen- und Doppelhäuser. Jede Zone steht für ein Gebiet, in dem der Gutachterausschuss die Lagequalität als vergleichbar einstuft.

Die Richtwertobjekte, auf die sich diese Zonen beziehen, reichen vom Baujahr 1969 bis 2016. Der Gutachterausschuss bildet damit ab, dass sich der typische Gebäudebestand innerhalb von Herdecke unterscheidet.

Die erfassten Zonen liegen in der Postleitzahl 58313.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten.

Wie weit die Werte innerhalb von Herdecke auseinandergehen

Für Eigentumswohnungen verzeichnet Herdecke Werte zwischen 1.400 und 4.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf 20 Zonen. Der Median liegt bei 1.950 Euro, das mittlere Feld reicht von 1.800 bis 2.112 Euro.

Mit dem Faktor 3,1 zwischen unterer und oberer Zone gehört Herdecke zu den Städten mit stark gespaltenem Preisgefüge. Wer hier rechnet, sollte die Zone kennen, nicht nur die Stadt.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Herdecke bei Eigentumswohnungen praktisch auf Höhe des Landeswerts, gemessen am Median sind es +0 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für Reihen- und Doppelhäuser sind 5 Zonen erfasst, mit einem Median von 2.500 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.050 bis 2.700 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1978 und rund 125 Quadratmeter Wohnfläche.

Ein gemeinsamer Durchschnitt über alle Teilmärkte wäre eine Zahl ohne Aussage. Jeder Teilmarkt hat sein eigenes Richtwertobjekt, und die Werte sind deshalb nur innerhalb ihres Teilmarkts vergleichbar.

Die Stadtteile von Herdecke im Vergleich

Herdecke ist im Datensatz in 7 Stadtteile gegliedert, für die eigene Richtwerte vorliegen. Den höchsten Median bei Eigentumswohnungen erreicht Herdecke-Mitte mit 4.300 Euro, den niedrigsten Schraberg mit 1.800 Euro.

Zwischen diesen beiden Stadtteilen liegen 139 Prozent. Wer die Zahlen für die eigene Lage sucht, sollte deshalb nicht mit dem Stadtwert arbeiten, sondern die Seite des jeweiligen Stadtteils aufrufen.

Für 3 der Stadtteile ist die Datenlage zu dünn für eine eigenständige Auswertung. Diese Seiten existieren zwar, sind aber bewusst von der Indexierung ausgenommen, damit im Portal keine Seiten stehen, die mehr versprechen als die Daten hergeben.

Herdecke im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Herdecke liegen Wetter, Witten, Hagen, Schwerte, Gevelsberg und Dortmund.

Bei Eigentumswohnungen liegen davon 3 über und 3 unter dem Median von Herdecke. Am höchsten fällt Dortmund mit 2.268 Euro aus, am niedrigsten Wetter mit 1.650 Euro.

Solche Vergleiche haben eine Grenze: Wie fein ein Gebiet unterteilt wird, entscheidet jeder Ausschuss selbst. Eine Gemeinde mit wenigen großen Zonen glättet Unterschiede, die anderswo sichtbar bleiben.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Hinter den Zahlen für Herdecke steht ein gedachtes Vergleichsobjekt: Baujahr 1978 und rund 80 Quadratmeter Wohnfläche. Je weiter die eigene Immobilie davon entfernt ist, desto weniger passt der Richtwert ohne Umrechnung.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Aus dem Richtwert lässt sich kein Verkehrswert ableiten. Zustand, Grundriss, Ausstattung, Lärmbelastung und Vermietungssituation können den tatsächlichen Wert erheblich verschieben.