Immobilienrichtwerte Ense

Die Richtwerte in Ense eingeordnet

Welche Daten für Ense vorliegen

Ense ist mit 21 Richtwertzonen im Datensatz vertreten, aufgeteilt nach 3 Teilmärkten: Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihen- und Doppelhäuser. Innerhalb einer Zone geht der Gutachterausschuss von einer vergleichbaren Lagequalität aus.

Die Richtwertobjekte, auf die sich diese Zonen beziehen, reichen vom Baujahr 1955 bis 2006. Der Gutachterausschuss bildet damit ab, dass sich der typische Gebäudebestand innerhalb von Ense unterscheidet.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest.

Wie weit die Werte innerhalb von Ense auseinandergehen

Für Eigentumswohnungen verzeichnet Ense Werte zwischen 1.450 und 2.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf 5 Zonen. Der Median liegt bei 1.750 Euro, das mittlere Feld reicht von 1.650 bis 1.800 Euro.

Die Zonen liegen eng beieinander, der Faktor beträgt nur 1,4. Ein Stadtwert beschreibt Ense deshalb hier ausnahmsweise recht gut.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Ense bei Eigentumswohnungen leicht darunter, gemessen am Median sind es −10 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind 14 Zonen erfasst, mit einem Median von 1.775 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 1.700 bis 2.650 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1977 und rund 150 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Reihen- und Doppelhäuser sind 2 Zonen erfasst, mit einem Median von 2.050 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 1.600 bis 2.500 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1988 und rund 115 Quadratmeter Wohnfläche.

Die Teilmärkte bleiben hier bewusst getrennt. Wer sie zusammenrechnet, mischt Wohnungen mit Häusern und erhält eine Zahl, die auf nichts mehr zutrifft.

Die Stadtteile von Ense im Vergleich

Ense ist im Datensatz in 3 Stadtteile gegliedert, für die eigene Richtwerte vorliegen. Den höchsten Median bei Eigentumswohnungen erreicht Bremen mit 1.775 Euro, den niedrigsten Parsit mit 1.650 Euro.

Zwischen diesen beiden Stadtteilen liegen 8 Prozent. Wer die Zahlen für die eigene Lage sucht, sollte deshalb nicht mit dem Stadtwert arbeiten, sondern die Seite des jeweiligen Stadtteils aufrufen.

Für 1 der Stadtteile ist die Datenlage zu dünn für eine eigenständige Auswertung. Diese Seiten existieren zwar, sind aber bewusst von der Indexierung ausgenommen, damit im Portal keine Seiten stehen, die mehr versprechen als die Daten hergeben.

Ense im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Ense liegen Wickede, Werl, Arnsberg, Möhnesee, Soest und Welver.

Bei Eigentumswohnungen liegen davon 3 über und 3 unter dem Median von Ense. Am höchsten fällt Soest mit 2.100 Euro aus, am niedrigsten Wickede mit 1.500 Euro.

Solche Vergleiche haben eine Grenze: Wie fein ein Gebiet unterteilt wird, entscheidet jeder Ausschuss selbst. Eine Gemeinde mit wenigen großen Zonen glättet Unterschiede, die anderswo sichtbar bleiben.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Hinter den Zahlen für Ense steht ein gedachtes Vergleichsobjekt: Baujahr 1997 und rund 85 Quadratmeter Wohnfläche. Je weiter die eigene Immobilie davon entfernt ist, desto weniger passt der Richtwert ohne Umrechnung.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Ein Verkehrswert ist das nicht. Für den zählen Dinge, die kein Richtwert erfassen kann: Bauzustand, Schnitt, Ausblick, Lärm, Vermietung.