Immobilienrichtwerte Gelsenkirchen

Die Richtwerte in Gelsenkirchen eingeordnet

Welche Daten für Gelsenkirchen vorliegen

Der amtliche Datensatz führt für Gelsenkirchen 884 Richtwertzonen. Sie verteilen sich auf 4 Teilmärkte, nämlich Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser. Eine Zone fasst jeweils Lagen zusammen, die der Gutachterausschuss als gleichwertig ansieht.

Die Richtwertobjekte, auf die sich diese Zonen beziehen, reichen vom Baujahr 1974 bis 1983. Der Gutachterausschuss bildet damit ab, dass sich der typische Gebäudebestand innerhalb von Gelsenkirchen unterscheidet.

Die erfassten Zonen liegen in den Postleitzahlen 45879, 45881, 45883, 45884, 45886, 45888, 45889, 45891, 45892, 45894, 45896, 45897 und 45899.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen.

Wie weit die Werte innerhalb von Gelsenkirchen auseinandergehen

Bei Eigentumswohnungen reichen die Werte in Gelsenkirchen von 1.300 bis 2.150 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Median, also der Wert, unter und über dem jeweils die Hälfte der 255 Zonen liegt, beträgt 1.600 Euro. Die mittlere Hälfte der Zonen bewegt sich zwischen 1.550 und 1.700 Euro.

Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegt der Faktor 1,7. Die Lage innerhalb der Stadt macht also einen spürbaren Unterschied, ohne dass sich das Stadtgebiet in völlig getrennte Preisniveaus aufteilt.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Gelsenkirchen bei Eigentumswohnungen deutlich darunter, gemessen am Median sind es −18 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind 199 Zonen erfasst, mit einem Median von 3.200 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.900 bis 3.700 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1983 und rund 130 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Reihen- und Doppelhäuser sind 199 Zonen erfasst, mit einem Median von 3.100 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.800 bis 3.550 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1983 und rund 110 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Mehrfamilienhäuser sind 231 Zonen erfasst, mit einem Median von 1.100 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 950 bis 1.400 Euro.

Ein gemeinsamer Durchschnitt über alle Teilmärkte wäre eine Zahl ohne Aussage. Jeder Teilmarkt hat sein eigenes Richtwertobjekt, und die Werte sind deshalb nur innerhalb ihres Teilmarkts vergleichbar.

Die Stadtteile von Gelsenkirchen im Vergleich

Gelsenkirchen ist im Datensatz in 18 Stadtteile gegliedert, für die eigene Richtwerte vorliegen. Den höchsten Median bei Eigentumswohnungen erreicht Buer mit 1.800 Euro, den niedrigsten Schalke-Nord mit 1.450 Euro.

Zwischen diesen beiden Stadtteilen liegen 24 Prozent. Wer die Zahlen für die eigene Lage sucht, sollte deshalb nicht mit dem Stadtwert arbeiten, sondern die Seite des jeweiligen Stadtteils aufrufen.

Gelsenkirchen im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Gelsenkirchen liegen Gladbeck, Herten, Herne und Essen.

Bei Eigentumswohnungen liegen davon 2 über und 2 unter dem Median von Gelsenkirchen. Am höchsten fällt Essen mit 2.350 Euro aus, am niedrigsten Herne mit 1.515 Euro.

Beim Vergleich zwischen Gemeinden ist Vorsicht angebracht. Jeder Gutachterausschuss schneidet seine Zonen anders zu, und die Zahl der Zonen steht deshalb in den Tabellen immer daneben.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Der Wert gilt nicht für beliebige Objekte, sondern für eines mit Baujahr 1982 und rund 70 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist der Bezugspunkt, den der Gutachterausschuss für Gelsenkirchen festgelegt hat.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Ein Verkehrswert ist das nicht. Für den zählen Dinge, die kein Richtwert erfassen kann: Bauzustand, Schnitt, Ausblick, Lärm, Vermietung.