Immobilienrichtwerte Essen

Die Richtwerte in Essen eingeordnet

Welche Daten für Essen vorliegen

Für Essen sind 1.209 Richtwertzonen erfasst, verteilt auf 3 Teilmärkte: Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihen- und Doppelhäuser. Jede Zone steht für ein Gebiet, in dem der Gutachterausschuss die Lagequalität als vergleichbar einstuft.

Die erfassten Zonen liegen in den Postleitzahlen 45127, 45128, 45130, 45131, 45133, 45134, 45136, 45138, 45139, 45141, 45143, 45144, 45145, 45147, 45149, 45219, 45239, 45257, 45259, 45276, 45277, 45279, 45289, 45307, 45309, 45326, 45327, 45329, 45355, 45356, 45357 und 45359.

Zuständig für die Festsetzung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen.

Wie weit die Werte innerhalb von Essen auseinandergehen

Für Eigentumswohnungen verzeichnet Essen Werte zwischen 1.900 und 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf 453 Zonen. Der Median liegt bei 2.350 Euro, das mittlere Feld reicht von 2.050 bis 2.800 Euro.

Von der untersten zur obersten Zone ist es der Faktor 1,7. Innerhalb von Essen gibt es also klar unterscheidbare Lagen, aber keine Kluft zwischen ihnen.

Im Vergleich zum landesweiten Median von 1.950 Euro liegt Essen bei Eigentumswohnungen deutlich darüber, gemessen am Median sind es +21 Prozent.

Die übrigen Teilmärkte

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind 375 Zonen erfasst, mit einem Median von 3.600 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.850 bis 5.200 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1962 und rund 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Für Reihen- und Doppelhäuser sind 381 Zonen erfasst, mit einem Median von 3.200 Euro je Quadratmeter und einer Spanne von 2.550 bis 4.650 Euro. Das zugrunde liegende Richtwertobjekt hat typischerweise Baujahr 1962 und rund 130 Quadratmeter Wohnfläche.

Diese Werte lassen sich nicht miteinander verrechnen. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Immobilienarten mit unterschiedlichen Richtwertobjekten, und ein gemeinsamer Mittelwert hätte keine Bedeutung.

Die Stadtteile von Essen im Vergleich

Essen ist im Datensatz in 50 Stadtteile gegliedert, für die eigene Richtwerte vorliegen. Den höchsten Median bei Eigentumswohnungen erreicht Bredeney mit 3.300 Euro, den niedrigsten Vogelheim mit 1.900 Euro.

Zwischen diesen beiden Stadtteilen liegen 74 Prozent. Wer die Zahlen für die eigene Lage sucht, sollte deshalb nicht mit dem Stadtwert arbeiten, sondern die Seite des jeweiligen Stadtteils aufrufen.

Für 2 der Stadtteile ist die Datenlage zu dünn für eine eigenständige Auswertung. Diese Seiten existieren zwar, sind aber bewusst von der Indexierung ausgenommen, damit im Portal keine Seiten stehen, die mehr versprechen als die Daten hergeben.

Essen im Vergleich mit dem Umland

Im direkten Umland von Essen liegen Mülheim an der Ruhr, Gelsenkirchen und Oberhausen.

Bei Eigentumswohnungen liegen davon 1 über und 2 unter dem Median von Essen. Am höchsten fällt Oberhausen mit 2.455 Euro aus, am niedrigsten Gelsenkirchen mit 1.600 Euro.

Ein Wort der Vorsicht: Die Zonenzuschnitte stammen von unterschiedlichen Gutachterausschüssen und folgen keiner einheitlichen Regel. Deshalb steht die Zonenzahl in jeder Tabelle mit dabei.

Worauf sich die Zahlen genau beziehen

Hinter den Zahlen für Essen steht ein gedachtes Vergleichsobjekt: Baujahr 1962 und rund 69 Quadratmeter Wohnfläche. Je weiter die eigene Immobilie davon entfernt ist, desto weniger passt der Richtwert ohne Umrechnung.

Für die Umrechnung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie sind bei jeder Zone in der Tabelle verlinkt und führen direkt zur amtlichen Unterlage.

Aus dem Richtwert lässt sich kein Verkehrswert ableiten. Zustand, Grundriss, Ausstattung, Lärmbelastung und Vermietungssituation können den tatsächlichen Wert erheblich verschieben.